Edilizia, si è costruito troppo male e “Ad Personam”

Le città sono il motore dello sviluppo socio-economico del nostro Paese ma, come tutti i motori, spesso hanno bisogno di una revisione profonda, di una vera e propria azione di “rigenerazione urbana”, che sostituisca i pezzi non più funzionanti o non più funzionali alle esigenze di un miglior assetto sociale, economico, ambientale. Il tema della manutenzione urbana e della riqualificazione del patrimonio edificato è la sfida che il mercato delle costruzioni ha di fronte per il futuro. Il mercato del futuro parla una sola lingua: recuperare. Il recupero, la qualità immobiliare e gli investimenti tecnologici a livello di alloggi, edifici e città saranno il motore in grado di promuovere la crescita.

Bisogna far ripartire l’economia italiana e la filiera delle costruzioni vuole e può essere una leva per riavviare il motore produttivo del nostro Paese. La crisi economico-finanziaria, che ha investito il nostro Paese, ha trascinato nella recessione più grave dal dopoguerra ad oggi tutta la nostra filiera: imprese, operatori e professionisti del comparto immobiliare, della produzione di beni e servizi, dell’edilizia, della distribuzione dei materiali, della vendita e gestione del patrimonio residenziale, commerciale, produttivo, infrastrutturale pubblico e privato.

LA CRISI DELL’EDILIZIA POST TANGENTOPOLI
Sono passati quasi vent’anni, molti, troppi per chi non si aspettava o non aveva memoria di cosa signi!chi una crisi, lunga come quella che sta vivendo l’edilizia nel nostro Paese. Quasi vent’anni perché la precedente crisi è stata quella post Tangentopoli, quando nel 1994 iniziò un periodo molto difficile per l’economia delle costruzioni, che portò non solo ad un ridimensionamento del mercato, ma ad una vera e propria rivoluzione, con il recupero e le ristrutturazioni che diventarono per la prima volta in Italia il primo mercato di riferimento.
Quella crisi ha avuto effetti molto particolari, soprattutto sui sistemi di offerta delle imprese e sulla !liera, con la crescita esponenziale delle microimprese, legate proprio all’apertura di una stagione importante del recupero, promossa anche dai successivi incentivi del governo di allora per le ristrutturazioni (il famoso “41%”). Dopo quasi vent’anni il settore delle costruzioni si ritrova di fronte ad una crisi, che oggi è più difficile da interpretare, soprattutto perché non è una crisi congiunturale ma strutturale.

IL BOOM EDILIZIO DEL TERZO MILLENNIO
Secondo le analisi del CRESME (Centro Ricerche Economiche Sociali di Mercato per l’Edilizia e il Territorio) dal 2006 ad oggi il mercato ha perso complessivamente quasi il 30% del giro d’affari. Ma se si guarda alla sola nuova costruzione il crollo è molto più sostenuto, oltre il 40%. È colpa delle costruzioni, ma anche dell’economia in generale. È colpa delle costruzioni perché dal dopoguerra ad oggi non si era mai verificata una crescita di volumi prodotti e di giro d’affari come quella registrata nelle fasi del boom edilizio che, soprattutto dal 2000 in poi, ha caratterizzato l’Italia con la crescita esponenziale delle attività immobiliari legate alle nuove costruzioni, le quali oggi, a distanza di anni, evidenziano tutto il loro limite.

Abbiamo costruito troppo, secondo standard non adeguati alle richieste di mercato e l’offerta è stata spesso improvvisata e orientata a sfruttare un fattore congiunturale positivo, ma senza avere gli strumenti adeguati.

CARPE DIEM, L’ERA DELLA BOLLA IMMOBILIARE
Qualche numero evidenzia questa interpretazione. Tra il 1998 e il 2007 il Pil italiano è cresciuto del 13,5% contro una crescita degli investimenti in costruzioni del 29,4% (dati Ance). Tra il 2001 e il 2008 il numero di imprese di costruzioni è cresciuto del 36% mentre quello delle società immobiliari del 75%.

Il sistema ha voluto “cogliere l’attimo”, ma lo ha fatto dimenticandosi che in economia le fasi positive e negative si susseguono in modo ciclico, e che ad una fase di forte espansione segue sempre una fase di contrazione e riassestamento. Tutti gli esperti e i principali istituti di ricerca, a partire dal Cresme, da anni avevano indicato che la crescita eccezionale del mercato avrebbe portato a inevitabili riassestamenti e, nonostante il rischio di passare per Cassandre, avevano evidenziato la necessità per le imprese di prepararsi alle fasi difficili.

Inizialmente si parlava di atterraggio morbido, ma il Cresme oggi parla di un vero e proprio knock out in due riprese. Troppo per un settore poco abituato alla programmazione e alla gestione delle proprie forze. E soprattutto troppo poco per un settore nel quale le politiche di intervento non sono mai state orientate alla costruzione di un vero e proprio “disegno industriale”, come per gli altri settori, ma giocate su provvedimenti tampone, su incentivi parziali e soprattutto su sistemi di promozione dell’innovazione (tecnologica, produttiva) con normative a tempo, con scadenze temporali troppo ravvicinate, inutili in un settore che ha bisogno di lunghi periodi per partire, per attivare le proprie capacità e le proprie progettualità.

E tutto questo è avvenuto in un momento in cui l’Europa ci ha chiesto e ci chiede di modificare l’approccio alla produzione edilizia, investendo in sostenibilità, un ambito nel quale il nostro sistema ci ha colti impreparati e incapaci. La prova è il grande numero di abitazioni di recentissima costruzione invendute e invendibili.

L’EDILIZIA NON È UN SISTEMA INDUSTRIALE E OGGI CROLLA
Un limite dell’edilizia è che il settore delle costruzioni non è mai stato affrontato come un vero e proprio sistema industriale unico e integrato, ma come un mercato fatto di tanti settori ai quali pensare di volta in volta, in assenza di un quadro strategico generale. Lo sviluppo futuro deve invece considerare politiche integrate che diano alle imprese la possibilità di operare in un contesto ottimizzato di “filiera che garantisca la sostenibilità delle azioni e la loro realizzabilità.
Ad oggi manca di fatto un quadro strategico del comparto dell’edilizia, ovvero una sorta di “testo unico” all’interno del quale le imprese possano costruire il proprio posizionamento e il proprio sviluppo.

Dopo la Giornata della collera di Milano, culminata con la deposizione di migliaia di caschetti gialli in Piazza Affari il 13 febbraio scorso, quali le proposte del settore dell’edilizia?! I dati della crisi – nella filiera delle costruzioni negli ultimi cinque anni sono andati in fumo qualcosa come 550mila posti di lavoro. Dati negativi a cui si aggiungono quelli odierni dell’Istat, che registra nel 2012 l’anno peggiore per l’edilizia dal 1995 con un calo della produzione del 14% rispetto al 2011.

IL NUOVO MODELLO: L’URBANISTICA DEVE ESSERE PARTECIPATA
Tutto il nostro Paese ha necessità di essere investito da una profonda politica di riequilibrio dai dissesti, ma ancor di più di forti investimenti nel recupero urbano e territoriale. Partendo da quello edilizio per finire a quello ambientale. L’espansione urbana avvenuta negli ultimi anni è infatti assolutamente non sostenibile.

Va ripensato il modello di sviluppo: non più nuove aree edificabili e di espansione al di fuori delle città, ma il recupero e il riutilizzo di aree dismesse e la riqualificazione delle aree già urbanizzate come politica attiva di riequilibrio territoriale e di sviluppo secondo i parametri della sostenibilità: ambientale, economica e sociale.

Va definito un insieme di strumenti ordinari, e non straordinari di intervento, che diano continuità all’azione delle amministrazioni, da un lato, e delle imprese, dall’altro, e alla riqualificazione del territorio e del patrimonio edificato, in particolare garantendo la certezza della norma in un contesto di lungo periodo, e non legato come oggi a provvedimenti temporanei spesso poco ottimizzati con i tempi dell’edilizia, delle costruzioni e degli interventi di riqualificazione territoriale e di rigenerazione urbana. Vanno resi permanenti i provvedimenti temporanei legati a incentivi relativi alla riqualificazione degli edifici e alla sostenibilità energetica e vanno utilizzati i nuovi strumenti finanziari di sostegno alla rigenerazione urbana, in particolare i modelli innovativi europei basati sui Fondi di sviluppo urbano, sostenuti dalla Banca europea per gli investimenti, che stanno dimostrando in Europa la loro validità.

Si è costruito troppo e male … È sicuramente vero ed evidente che negli ultimi anni si è costruito male, andando ad occupare sempre nuovi territori invece che recuperare e intensificare gli insediamenti già esistenti e determinando quella spaventosa situazione che si vede sorvolando l’italia, di una continutà di costruzioni. Occorre comunque evidenziare che questo modo di costruire ci ha permesso di avere abitazioni molto indipendenti e con costi più bassi rispetto alla soluzione del recupero. Anche dal punto di vista strettamente edilizio, le costruzioni hanno subito negli ultimi anni una rincorsa al ribasso trascurando efficenza energetica, comfort abitativo, qualità realizzativa e sicurezza, poichè non c’era un metro di paragone disponibile per l’utente finale. Oggi, grazie alla rivoluzione tecnologica introdotta in edilizia e grazie alla costituzioni di enti che certificano la qualità del costruito, CasaClima docet, la situazione si stà sostanzialmente modificando. Ed è questo uno dei motivi principali del crollo drammatico dei prezzi dell’usato che continuerà anche nei prossimi anni.