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Condominio

Con la riforma del condominio, lavori in corso anche nel 2014

È in vigore la riforma del condominio, una svolta epocale che deve consentire la trasparenza operativa e finanziaria, un diritto per tutti i condòmini. Habitalia affronterà i 32 articoli della legge 11/12/2012, n. 220 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" che modifica le regole dei rapporti in condominio così come era nel codice civile dal 1942.
di Giovanni Pivetta
13 dicembre 2013

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Rivoluzione Condominio 2.0: Il potere della gente è più forte della gente al potere (Nella foto: Banksy - street art)

Questa riforma è uno dei mutamenti più significativi all’interno di un processo che definiamo “ecologica integrazione abitativa”, un insieme di buone pratiche che convergono nella sostenibilità ambientale, energetica, economica e sociale.
Siamo dell’avviso che puntare sulle pratiche conservative e migliorative degli edifici già costruiti sia la soluzione migliore ed accessibile non soltanto per poter vivere tutti un’Italia migliore, più bella, ecologica e confortevole, ma per accrescere il valore reale di chi è proprietario di casa e per dare lavoro a quelle aziende italiane che operano sul nostro territorio, generando qui la ricchezza, nel rispetto della nostra cultura italiana e del nostro benessere.

QUANDO LA GIURISPRUDENZA DETTAVA LEGGE SUL CONDOMINIO
Nessuno poteva dire di conoscere il condominio senza aver studiato attentamente sia le sentenze della Cassazione sia quelle dei giudici di merito: nonostante alcuni scossoni ben noti agli addetti ai lavori, il placido susseguirsi di decisioni era sostanzialmente riuscito a stabilizzare il settore, dimostrando in modo evidente come il lento e costante lavoro di giudici, avvocati e studiosi sia in grado di svolgere una funzione di sviluppo e adeguamento del diritto alla realtà in evoluzione. Ciononostante, l’opinione pubblica (e gran parte della dottrina) spesso fatica a focalizzare correttamente l’importante ruolo della giurisprudenza nei sistemi di civil law come quello italiano, di certo non riconducibile alla banale (e ideologica) figura della “bocca della legge”, e concepisce ogni modifica del diritto solo come equivalente a una modifica della legge.

ULTIME SENTENZE 2013 DELLA CASSAZIONE
• L’amministratore che affigge l’elenco dei morosi in condominio li diffama
Corte di Cassazione sentenza 4364/2013
• Subisci un fatto ingiusto? allora puoi offendere l’amministratore di condominio
Corte di Cassazione sentenza 8336/2013
• Gossip in Condominio, reato di diffamazione per il vicino di casa pettegolo
Corte di Cassazione sentenza 8348/2013
• C’è un nuovo nemico in agguato: e lo stalker della porta accanto
Nel codice penale l’art. 612-bis, dal titolo “atti persecutori”, che al comma 1 recita: salvo che il fatto costituisca più grave reato, è punito con la reclusione da 6 mesi a 4 anni chiunque, con condotte reiterate, minaccia o molesta taluno in modo dacagionare un perdurante e grave stato di ansia o di paura ovvero da ingenerareun fondato timore per l’incolumità propria o di un prossimo congiunto o dipersona al medesimo legata da relazione affettiva ovvero da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita.
Nei primi sei mesi del 2013, 15 allontanamenti dai Condomini decisi dai Giudici che hanno applicato il reato di stalking al Condominio.

RIFORMA DEL CONDOMINIO (principali modifiche)Ci sono norme perfettamente condivisibili o quanto meno pronte a essere applicate.

• tra queste sicuramente quella che richiede all’amministratore i requisiti di onorabilità, un diploma delle superiori e aver seguito un corso di formazione iniziale e quelli periodici. ma (e questo è un limite forse inutile), se ha già svolto questa funzione per almeno un anno nell”ultimo triennio, potrà fare a meno di diploma e corso di formazione iniziale; se poi è uno dei condòmini, evita anche la rc professionale e la formazione periodica.

• poi va apprezzata la possibilità di “modificare” la destinazione d’uso delle parti comuni: ci vorrà l”80% dei condòmini e dei millesimi; sarà così possibile costruire box nel giardino o installare impianti di cogenerazione nei locali comuni.

• o ancora, va nella giusta direzione la norma che stabilisce che non sarà più possibile vietare la detenzione di animali domestici con i regolamenti condominiali votati in assemblea.
Ma altri aspetti vanno corretti subito: uno consiste nella possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, norma che cozza contro ogni logica di risparmio energetico e di lotta all”inquinamento. Vero è che le condizioni richieste sono difficili ma la sola possibilità innescherà una selva di contenziosi inutili. O l’obbligo del fondo condominiale per i lavori di straordinaria manutenzione, che obbliga a escamotage interpretativi che offrono il fianco a facili liti.

RIFORMA DEL CONDOMINIO (tutte le modifiche prima e ora)
Delega – Fino ad ora era possibile delegare la propria presenza all’assemblea condominiale in qualunque forma, anche orale; dal 18 giugno sarà consentita solo per atto scritto. inoltre, mentre prima il numero di deleghe ammesse non aveva alcun limite, con la nuova legge esse non potranno superare un quinto dei condomini e dei millesimi.
Maggioranze minime – Fino ad ora era necessario almeno un terzo più uno dei condomini per ottenere la maggioranza, mentre con la riforma basterà un sesto più uno.
Costituzione dell’assemblea – per costituire l’assemblea prima era necessaria la presenza di almeno due terzi dei condomini. ora ne basteranno la metà.
Convocazione assemblea – se prima l’assemblea poteva essere convocata in qualunque forma, ora sarà possibile farlo solo per iscritto o in via telematica.
Modifica dei beni comuni – prima le modifiche ai beni comuni potevano essere apportate senza alcuna comunicazione preventiva; dal 18 giugno dovranno essere comunicate dall’amministratore all’assemblea.
Verbale assemblea – il verbale prima riportava soltanto le decisioni prese dall’assemblea, mentre ora dovrà riportare anche il contenuto della riunione.
Sottotetti – Fino ad ora i sottotetti sono stati considerati privati, ad eccezione di quelli destinati all’uso comune. Con la riforma basterà che abbiano destinazione o potenzialità di uso comune per essere considerati comuni.
Modifica destinazioni d’uso – per apportare delle modifiche alle destinazioni d’uso prima bastava il voto di due terzi dei condomini e dei millesimi, mentre ora occorreranno i quattro quinti dei condomini e dei millesimi.
Responsabilità dell’usufruttuario – prima l’usufruttuario rispondeva solo delle spese ordinarie, mentre ora risponderà per tutto, in solido con il proprietario.
Escussione condomini – Fino ad ora per l’escussione i terzi creditori potevano rivalersi per intero su tutti i singoli condomini, mentre dal 18 giugno dovranno perseguire prima i condomini morosi.
Lavori straordinari – i lavori straordinari potevano essere realizzati senza alcun vincolo o prescrizione, mentre con la riforma sarà obbligatoria la costituzione di un fondo per l’importo dei lavori.
Mediazione – se prima la mediazione era a partecipazione libera, ora la partecipazione dell’amministratore sarà subordinata alla delibera assembleare di autorizzazione.
Innovazioni – Fino ad ora le innovazioni potevano essere apportate sempre con la maggioranza dei due terzi. la riforma prevede invece che per le materie speciali (art. 1120 c.c.) sarà sufficiente la maggioranza della metà del valore.
Piccolo condominio – prima era considerato “piccolo condominio” (soggetto a minori formalità) quello con non più di 4 condomini; ora il numero limite è stato elevato a 8.
Requisiti amministratore – prima non era richiesto alcun requisito per ricoprire il ruolo di amministratore. Con la riforma, invece, chi svolge tale compito deve risultare incensurato, possedere un titolo di studio e avere frequentato un corso di formazione.
Conto corrente – se prima il conto corrente era richiesto solo dalla Giurisprudenza, con la riforma è imposto per legge (art. 1129 c.c.)
Riscossione forzosa – prima l’amministratore non aveva termine per attivare la riscossione forzosa, salvo la normale diligenza. dal 18 giugno sarà invece tenuto a procedere entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.
Presentazione rendiconto – la legge non stabiliva alcun termine per la presentazione del rendiconto, ma l’amministratore poteva essere revocato se non la svolgeva per 2 anni. Con la riforma il termine per rendere il conto è di 180 giorni dopo la chiusura della gestione.
Registri – prima non vi erano registri obbligatori, ad eccezione delle documentazioni relative ai verbali e alla contabilità. ora sarà invece obbligatorio tenere i registri dei verbali, dell’anagrafe condominiale e di nomina e revoca degli amministratori.
Animali domestici – prima il regolamento condominiale poteva vietare gli animali domestici; dal 18 giugno non è più consentito porre divieti.
Rappresentanza in supercondominio> – prima tutti i condòmini del supercondominio dovevano essere convocati in assemblea; con la riforma, alle assemblee per gli ordinarie dei supercondominii con oltre 60 condòmini parteciperà un solo rappresentante per condominio.
Deleghe all’amministratore – Fino ad ora le deleghe all’amministratore erano sempre consentite; con la nuova legge, invece, saranno tassativamente vietate.
Revisione millesimi – la dei millesimi doveva essere approvata all’unanimità dei condomini o, in alternativa, disposta dall’autorità giudiziaria; ora potrà anche essere approvata dall’assemblea col voto di almeno la metà del valore.
Sanzioni – le sanzioni erano limitate nel massimo; con la riforma saranno consentite da 200 e 800 euro.

RIFORMA DEL CONDOMINIO (principali critiche)
Nella Riforma del Condominio la proprietà privata ci sta stretta, a pensarla così è l”autorevole l”istituto Bruno leoni secondo cui la recente riforma del condominio, attesa da 60 anni, costituisce una grande occasione perduta, che regolamenta in modo stringente la vita condominiale anziché consentire ai condomini di auto-organizzarsi secondo le loro preferenze. Silvio Boccalatte, fellow dell’istituto Bruno leoni in un intervento, pubblicato il 5 marzo, sostiene che … “invece di procedere nel senso di una semplificazione delle norme attraverso un notevole aumento della sfera di autonomia privata che si possa estrinsecare nel regolamento, il legislatore ha pensato di intervenire stringendo ancor di più le maglie della legge, specificando dettagli che prima erano lasciati all’approfondimento
e all’elaborazione giurisprudenziale e aumentando la massa di disposizioni applicabili alla vita del condominio”.

I PRIMI 100 GIORNI DELL’AMMINIStRATORE CONDOMINIALE
La figura dell’amministratore di condominio, con la legge n. 220/2012, ne esce ridisegnata in quanto a responsabilità, doveri e requisiti, rendendola una professione moderna con compiti precisi. vedi gli art. 9, 10 e 25 della riforma del Condominio.

Gli obblighi dell’amministratore di Condominio in carica
Quali gli adempimenti improrogabili che l’amministratore di condominio in carica deve mettere in atto dal 18 giugno 2013 con l’entrata in vigore della legge che modifica la disciplina del condominio negli edifici.
• Costituire il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.) richiedendo ai condomini le informazioni necessarie a tal fine: generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (es.: usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie) e di diritti personali di godimento (es.: locazione, comodato), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio; i dati catastali di ciascuna unità immobiliare; “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza” (come testualmente recita la legge).
• Costituire il registro di nomina e revoca dell’amministratore (art. 1130, n. 7, c.c.) annotandovi il proprio nome e cognome, la data di nomina, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Ove si tratti di società andrà indicata “la sede legale e la denominazione” (art. 1129, secondo comma, c.c.)
• Costituire il registro di contabilità (art. 1130, n. 7, c.c.) per l’annotamento “in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione,” dei “singoli movimenti in entrata ed in uscita” (precitato art. 1130, n. 7, c.c.)
• Allegare al registro dei verbali delle assemblee il regolamento di condominio, ove esistente (art.1130, n. 7, c.c.)
• Aprire, ove non si fosse ancora provveduto, un conto corrente bancario o postale intestato al condominio (art. 1129, settimo comma, c.c.)

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